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| Todo un cachibache edilicio |
Proto Comuna Caballito
Hechos. No palabras.
Amig@s:
Analisis de la construccion en Buenos Aires de la primer decada del siglo XXI
Desde hace
aproximadamente 7 años cambio el modelo constructivo de
la Ciudad de Buenos Aires.
La publicación,
hace pocos dias, por parte de
la Secretaria de
Planeamiento de la Ciudad ,
de las estadisticas completas sobre la construccion en
la Ciudad de la primer decada
de este siglo nos ha permitido la realización de un cuadro comparativo y certificar ciertas tendencias que, en algunos
casos ya denunciamos desde el año 2006.
Se esta construyendo la inversa de lo que
precisa la Ciudad
y los ciudadanos de Buenos Aires. Se entrego al mercado la planificación estrategica del crecimiento de nuestra ciudad. Y como
resultado este la desfiguro. Solo atento al rapido
retorno de sus inversiones. El
Estado, al que le esta sobrando la mayuscula, ausente.
Siguiendo este VINCULO
podran leer el cuadro completo.
Se puede
reproducir total o parcialmente nombrando a la fuente.
Saludos fraternales
Lic. Gustavo Desplats
Proto Comuna Caballito
Informes: 15-3833-8491
4903-7444
FACEBOOK PROTO
COMUNA CABALLITO
Twitter:
http://twitter.com/protocomunacaba
Correos a: protocomunacaballito@yahoo.com
Las caracteristicas de este modelo constructivo
son:
1) Concentracion geografica de lo
construido.
2) Predominio de
las tipoligias
edilicias suntuosa/lujosa.
3) Departamentos
de 1 y 2 ambientes.
4) Metodologia constructiva ligada a los flujos de capital.
1) Concentracion geografica:
Los 5 barrios que mas concentraron las
construcciones residenciales en esta primera decada
del siglo XXI (Palermo 13,6%, Caballito 10,1%, Villa Urquiza 8,1%, Belgrano
6,7% y Almagro 4,6%) sumaron entre ellos
el 43,1% de todo lo construido en la ciudad de Buenos Aires. Si a eso le
agregamos lo construido en Puerto Madero (4,1%), Flores (3,8%), Recoleta (3,7%)
Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos que en 10 barrios, de los 47 porteños, se concentro el
59,4% de todo lo construido en la Ciudad.
Pero hay otra Buenos Aires, con otra
realidad La sumatoria de lo construido
en la superficie de Villa Soldati (0,1%), La Boca
(0,3%), Parque Avellaneda (0,5%), Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%)
suman solo el 2% de lo construido en la Ciudad durante los 10 primeros años de
esta decada..
Mas alla del mandato de
la Constitucion
del 96 de trabajar para disminuir las diferencia entre las diferentes zonas de
la Ciudad. Estas se han
profundizado como nunca.
Las diferencias
son abismales si tomamos el 43,1% de lo construido en los 5 barrios mas
concentrados y la dividimos por el 2%, de los 5 mas abandonados. Nos da como
resultado 21,5 veces. Para ejemplificarlo de manera clara: Por cada
2 metros cuadrados
(m2) construidos en los barrios postergados de Buenos Aires se construyen
21,5m2 en los concentrados. O si lo quieren pensar en de otra manera: Se tardarian, al actual ritmo, mas de 21 años para construirse
en Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa
Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye en 1 año en los concentrados. Este
ritmo es insostenible.
Para continuar
con la linea de analisis
del principio podemos sumar entre los barrios con menos participación en la construccion residencial a
San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San Nicolas
(0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%), dentro de los rezagados Sumando de esta manera un 6% de participación
en la construccion de viviendas entre 10 de los
barrios con menos incidencia. De esta manera el resultado obtenido de la division de lo construido en los 10 barrios con mayor
concentración (59,4%) sobre los de menor (6%) nos arroja “solo” 9,9 veces.
Pero en realidad
la situación es mucho peor que esta si se empieza a tener en cuenta la
superficie de cada barrio en los analisis. Por
ejemplo comentamos que 10 barrios
rezagados del sur de la ciudad apenas sumaron el 6% de la construccion
residencial de la primera decada de este siglo, menos
que el 6,7 que concentro por si solo el barrio de Belgrano. Lo interesante
a marcar es que este barrio con sus 6,8km2 de superficie representa
aproximadamente el 3,3% de la superficie de
la Ciudad. Mientras que la
sumatoria de las superficies de los barrios de Villa Soldati,
La Boca , Parque
Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolas, Parque Patricios y Mataderos (casi 48km2)
representa el 23,7% de la superficie porteña. Esto demuestra que decadente es este modelo constructivo.
El “barrio” como entidad esconde realidades
y tamaños muy distintos por ello pasamos a calcular los metros cuadrados
construidos por kilometro cuadrado de superficie. De
manera de poder comparar realidades similares. Estos lo hicimos dividiendo
los m2 construidos por la superficie de cada barrio. Este cruce (columnas B y D) varia un poco los
resultados y coloca primero a Puerto Madero, como el Barrio con mayor cantidad
de metros cuadrados construidos por kilometro
cuadrado de superficie (m2cxkm2), segundo a Caballito, tercero se ubica Villa
Urquiza, seguido en cuarto lugar por
Almagro y Belgrano en el quinto puesto como los barrios con mayor cantidad de
m2cxkm2 de
la Ciudad. En
la otra punta se encuentran Villa Lugano (como el lugar con menor cantidad de construccion por Km2 de la ciudad, seguido por Parque
Avellaneda, Pompeya, Villa Soldati y Villa Riachuelo,
Asimismo el dato de cantidad de habitantes
por barrio (que presentamos en la columna F de nuestro cuadro) es mucho mas
significativo si se desagrega por kilometro cuadrado.
De esta manera nos damos cuenta que (tal cual lo marcamos en la columna G.)
Almagro (con 35.000 habitantes por km2) es el barrio mas densamente poblado,
seguido de cerca por Balbanera (33.594hxkm2),
Recoleta (28.050hxkm2), Caballito (27.941hxkm2) y Vila Crespo (24.500hxkm2).
Asimismo es de
gran interes la comparación que se puede realizar
entre las columnas G y H. Las que marcan la densidad y los metros cuadrados
construidos por kilometro cuadrado. Encontramos que paradójicamente se
construyo mas en donde mas gente vivia y menos donde
menos población tenia la Ciudad.
Almagro. El
barrio mas densamente poblado fue el quinto en donde mas se construyo.
Caballito, el tercero mas denso en habitantes, fue el segundo con mas m2
residenciales construidos y segundo en
m2xk2. Belgrano fue el cuarto donde mas se construyo y es el sexto mas denso.
Villa Crespo fue el 9 mas construido y es el quinto
mas denso.
En el otro
lado Villa Riachuelo con solo 3.561hxkm2
(el barrio con menor cantidad de habitantes por kilometro
cuadrado) es el quinto menos construido. Villa Soldati
es el 4 barrio donde menos se construye y es el segundo barrio en menor
cantidad de densidad de habitantes. Este modelo nos lleva inevitablemente a una
explosion. No es sostenible y es inmensamente dañino.
Tanto desde lo ambiental como desde lo social.
2) Buenos Aires ciudad suntuosa
En 1991 se permisaron 7079 unidades funcionales. De ellas 473 eran suntuosas.
Eso represento el 6,7% del total. En 2011 se permisaron
21.525 de los cuales 6.631 fueron suntuosas. Esto representa el 30,8% de la
totalidad de lo construido. Una obscenidad y mas de cuatro veces la
participación que detentaba en 1991.
Años
|
totales
|
sencilla
|
confortable
|
lujosa
|
suntuosa
|
1991/2000
|
97.041
|
37.241(39%)
|
32.617(34%)
|
13.339(13%)
|
13.851(14%)
|
2001/2010
|
131.043
|
40.336(31%)
|
35.047(26%)
|
12477(10%)
|
43.148(33%)
|
Analizando los totales de ambas decadas vemos que en la decada
del 90 nuestra ciudad tenia una distribución como la que nosotros propugnamos. La vivienda sencilla, como debe ser, fue la
mas construida en esa decada.
Seguida por la confortable. Entre ambas sumaron el 73% de todas las
modalidades.
Muy diferente
fue la realidad de la primera decada de este siglo. Donde la tipologia
suntuosa se ha convertido en la mas construida en
la Ciudad. ¿Con que sentido?
3) Departamentos de 1 y 2 ambientes
En este apartado
la Secretaria
de Planeamiento solo da información de este siglo, lo que impide hacer
comparaciones con lo que ocurria en otras decadas. Asimismo la modificacion
de la tendencia dentro mismo del perioro de analisis es significativa.
En los primeros 4 años de la decada los departamentos de 1 ambiente se ubicaban de entre
el 9 al 12% del total de los construidos. Si a ellos les sumamos los de 2
ambientes nos encontramos con que se llega a una cifra que se ubica entre el 38
y el 42 del total de construidos. Los
departamentos mas construidos eran los de tres ambientes que representaban del
32 al 38% del mercado. Siendo tambien de gran
importancia la construccion de departamentos de 4
ambientes que sumaban del 15 al 20% de lo edificado.
Otro segmento es
el comprendido por los años 2005 y 2006. En ellos si bien sube un poco la construccion de departamentos de 1 ambiente. Lo hace mucho mas y se convierte en la eleccion
preferida la construccion de departamentos de 2
ambientes que por si solos representan mas del 40% de lo construido. El
retroceso es notorio tanto en las construcciones de 3 como en la de 4
ambientes.
En el 2007 se
duplico la cantidad de construcciones de 1 ambiente, que desplazan a los 3
ambientes como segunda mas construida.
Desde 2008 el mayor porcentaje de construccion es representado por los departamentos de 1
ambiente, seguida por los de 2 ambientes aglutinando entre ambas tipologías del
70 al 80% de todo lo construido en la ciudad., Rezagando a los tres ambientes a
poco mas del 15% y los 4 ambientes a solo el 5%.
Tomandolo punta a punta se puede decir que aumento 4
veces la construccion de departamentos de 1 ambiente.
Que se ha mantenido bastante pareja la construccion
de departamentos de 2 ambientes y que decrecio
notoriamente la construccion de viviendas de 3 y 4
ambientes. Que pasaron en sumatoria del
60 a solo el 20% del mercado.
4) Metodologia constructiva ligada a los flujos
de capital
Hemos hablado de
donde construye este modelo constructivo. De que construye en tipologias y cantidad de ambientes. Es hora de contar como
lo construye. Esto es rapido, barato y con mano de obra poco calificada.
La entrada al
mercado de la construccion de flujos de fondos
financieros modifico la forma de construir. Se limitan los tiempos muertos de
la construccion a fin de optimizar el rendimiento. De
esta manera se incumplen leyes y normas del arte. Poniendo en riesgo la vida de
los obreros y de los vecinos de los emprendimiento. El mayor record de derrumbes y daños a viviendas de terceros se encuentra
dentro de este periodo. Incrementandose en los ultimos 5 años.
Conclusion:
Ya presentado
por el Ejecutivo de la Ciudad
el “Modelo Territorial” se avecina el proximo debate en
la Legislatura de
la Ciudad del nuevo Codigo de Planeamiento Urbano con una mirara “Morfologica”, tal cual lo establece el Plan Urbano
Ambiental (Ley 2.930) es fundamental el
poder introducir entre otras cuestiones. La de la densidad de habitantes por kilometro cuadrado. Los metros cuadrados contruidos en cada zona. Los metros cuadrados de espacios verdes publicos
por habitante. Para ser tenidos en cuenta en la nueva normativa.
Desde el punto
de vista del la planificación de la
Ciudad es menester
crear un Politica de Estado que con aportes publicos y privados permita un crecimiento de las zonas
postergadas de Buenos Aires.
Es asimismo
fundamental la creacion de mecanismos que guien desde el Estado al mercado en la busqueda
de incrementar la oferta de vivienda sencilla y confortable.
Se debe limitar la posibilidad constructiva
de las zonas hoy ya densamente pobladas de la ciudad y tender a mejorar las
infraestructuras y ofertas de servicios en las deprimidas a los fines de
densificarlas con modelos constructivos diferentes al “torre”, Simplificar y flexibilisar las posibilidades de reciclajes de estructuras
en desusos.
La vivienda social y la sencilla deben
liderar la construccion de
la Ciudad.
Tanto en cantidad de
unidades como en m2 construidos.
Hoy se esta
construyendo una ciudad que aleja. Los inversores son los que nos dicen que se
construye y donde.
Los
departamentos de 1 ambiente son los que dan mas retorno por metro cuadrado
Tanto de venta como en alquiler. Hay 10 barrios que dan la mayor garantia de rendimiento. Solo se construye eso. Lo que
garantiza el mayor retorno economico al constructor. ¿Sera esto bueno
para la Ciudad
de Buenos Aires? ¿Sera esto bueno para sus
habitantes?
Mientras los
precios se disparan en dolares aumentando de
900 a 2100 el metro cuadrado
en la decada. Provocando un traslado a los precios de
los alquiles. Lo que produce la salida de estos barrios de centenares de
familias que no pueden pagar los nuevos valores. Llevando a estas zonas a un
proceso de gentrificacion.
En esta misma Buenos Aires, la mas rica de las ciudades
argentinas. Pero tambien la mas
desigual, donde hay 500.000 ciudadanos con necesidad de vivienda social. Y otro
medio millon con necesidad de vivienda sencilla. Y
nada tuvieron que ver con los 20 millones de metros cuadrados que se
construyeron en la decada. Mayoritariamente de
vivienda suntuosa.
Muchos equivocadamente
nos han tildado a lo largo de estos años de “anti construccion” y esto es un gran error. Nosotros queremos un pujante modelo constructivo para nuestra ciudad.
Con cada año millones de metros cuadrados de vivienda social y sencilla, de
baja altura, con correctas ventilaciones. Urbanizando las zonas precarias. Integrandolas a la ciudad. Eso es realmente progreso. No
apilar gente sobre gente.
A lo que nos oponemos es a la construccion superflua y especulativa. A la “reserva de
valor”. A la merma de espacios verdes. A la densificacion
totalmente desenfrenada que lleva a la contaminacion
del aire, generando ruido, congestionamientos de transito, colapso del transporte.
Nos oponemos a la perdida de nuestra
identidad. A que nos tapen con cemento. A que quieran borrar nuestra historia.
El actual modelo
es tanto dañino para los barrios super densificados y
escasos de espacios verdes donde el mercado esta concentrando la construccion cuanto para los barrios rezagados y olvidados
donde lo unico que crece es la precariedad y la
inseguridad siendo un generador de la exclusión. Madre de toda violencia.
Todos los datos
y estadisticas provienen del informe elaborado por la
secretaria de Planeamiento. Pueden verlo en el siguiente VINCULO
OTRA BUENOS AIRES ES POSIBLE
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